Bijzondere verbeurdverklaring van huurinkomsten bij verhuur niet-vergund gebouw

Bijzondere verbeurdverklaring van huurinkomsten bij verhuur niet-vergund gebouw

Bouwmisdrijven… het woord zegt het zelf: wie bouwt of verbouwt zonder de nodige vergunningen, pleegt een misdrijf. Dat leidt niet alleen tot boetes en tot opdracht om het bouwmisdrijf te herstellen, maar er wordt bovendien beslag gelegd op de inkomsten. Want misdaad mag niet lonen. Vraag is: op welke inkomsten?

Bouwmisdrijf

Een gebouw bestaat uit een gelijkvloers voor een commercieel pand en 4 verdiepingen met telkens 1 appartement. In 2005 verbouwt de eigenaar het gebouw, zonder bouwvergunning, tot 10 appartementen. Alle 10 de appartementen worden verhuurd. In 2007 wordt de eigenaar daarvoor op de vingers getikt.

In 2008 verkoopt hij het gebouw en de nieuwe eigenaar zet de verhuring gewoon verder.
Na een controle ter plaatse in 2014 stelt een stedelijke ambtenaar vast dat alles nog steeds is zoals het in 2007 was. Er volgt overleg en in 2015 komen de partijen overeen dat er een bouwmisdrijf is, dat rechtgezet moet worden.

Korte tijd later dient de nieuwe eigenaar een aanvraag in voor verbouwing, maar die wordt in 2016 geweigerd.
In 2017 dient hij een nieuwe aanvraag in, die wél wordt goedgekeurd, en in 2019 is alles zoals het hoort.
Maar voor de periode 2014-2015 wordt de eigenaar vervolgd.

Er is daar weinig tegenin te brengen: de bouwovertreding is een feit en het staat ook vast dat de eigenaar in die periode huurinkomsten ontving van 10 appartementen.
Vermits misdaad niet mag lonen, besluit de rechter tot een beslaglegging op de huurinkomsten. 

De rechter oordeelt dat de eigenaar in die periode 40.000 euro aan huurgelden heeft ontvangen. Had hij de overtreding niet begaan, dan had hij – aldus de rechter – zowat 30.000 euro aan inkomsten kunnen ontvangen voor het commerciële pand en 4 appartementen. Bijgevolg wordt er beslag gelegd op 10.000 euro aan inkomsten uit misdaad.

Bijzondere verbeurdverklaring

De wettelijke basis voor deze beslaglegging ligt bij artikel 42 van het Strafwetboek. Die bepaling gaat over de bijzondere verbeurdverklaring. Door deze bepaling kan een smokkelaar bijvoorbeeld de auto waarmee hij goederen smokkelde, kwijtspelen.
Maar ook bij verhuring na een bouwmisdrijf kan de verhuurder dus zijn inkomsten kwijtspelen.
Het artikel bepaalt namelijk dat er een bijzondere verbeurdverklaring zal plaatsvinden, onder meer: op de vermogensvoordelen die rechtstreeks uit het misdrijf zijn verkregen, op de goederen en waarden die in de plaats ervan zijn gesteld en op de inkomsten uit de belegde voordelen.

In het bovenstaande geval berekende het Hof de vermogensvoordelen door de effectief geïnde inkomsten te verminderen met wat het pand had kunnen opbrengen, mocht het niet-verbouwd geweest zijn.

Maar het lijkt er op dat het Brusselse Hof daarmee ingaat tegen de visie van het Hof van Cassatie in een arrest van 2018.

Vermogensvoordeel

In het dossier dat voor het Hof van Cassatie kwam had de eigenaar enkele panden omgebouwd tot appartementen, zonder bouwvergunning. De rechtbank die over de zaak moest oordelen, stelde ook weer vast dat er een bouwmisdrijf was gepleegd, maar dit keer niet met de intentie om vermogensvoordelen te verwerven. Het stond namelijk vast dat de eigenaar die de panden verhuurde via een sociaal verhuurkantoor, meer inkomsten had kunnen verwerven als hij de panden verhuurd had zoals ze origineel waren.

De rechter was daarom ‘mild’ en sprak een bijzondere verbeurdverklaring uit van de totaliteit van de huurinkomsten, maar voor de helft met opschorting.

‘Stop’, zeiden de advocaten. ‘Dat klopt niet’. Als je aan de ene kant aanvaardt dat er geen intentie was om vermogensvoordelen te verwerven (omdat je aanvaardt dat de inkomsten groter hadden kunnen zijn zonder het misdrijf), dan kan je aan de andere kant ook geen vermogensvoordelen gaan verbeurdverklaren. En wel om twee redenen:
a) er was geen intentie, én
b) er was geen voordeel.

Maar het Hof van Cassatie leest de wet toch anders. In eerste instantie stelt het Hof dat artikel 42 van het Strafwetboek niet vereist dat er de intentie is om vermogensvoordelen te verwerven. Het loutere misdrijf is voldoende.

Bovendien zegt het artikel dat alle vermogensvoordelen die uit het misdrijf worden verkregen, verbeurd worden verklaard. De wet heeft het niet over ‘de netto-voordelen’.

Cassatie aanvaardt dus volledig de beslissing van de rechtbank.
Dat misdaad niet mag lonen, is dus evident. Maar het is nog niet duidelijk of je ermee ook verlies mag lijden.

Detail - Finfacts

27.09.2022

Bijzondere verbeurdverklaring van huurinkomsten bij verhuur niet-vergund gebouw

Bijzondere verbeurdverklaring van huurinkomsten bij verhuur niet-vergund gebouw

Bijzondere verbeurdverklaring van huurinkomsten bij verhuur niet-vergund gebouw

Bouwmisdrijven… het woord zegt het zelf: wie bouwt of verbouwt zonder de nodige vergunningen, pleegt een misdrijf. Dat leidt niet alleen tot boetes en tot opdracht om het bouwmisdrijf te herstellen, maar er wordt bovendien beslag gelegd op de inkomsten. Want misdaad mag niet lonen. Vraag is: op welke inkomsten?

Bouwmisdrijf

Een gebouw bestaat uit een gelijkvloers voor een commercieel pand en 4 verdiepingen met telkens 1 appartement. In 2005 verbouwt de eigenaar het gebouw, zonder bouwvergunning, tot 10 appartementen. Alle 10 de appartementen worden verhuurd. In 2007 wordt de eigenaar daarvoor op de vingers getikt.

In 2008 verkoopt hij het gebouw en de nieuwe eigenaar zet de verhuring gewoon verder.
Na een controle ter plaatse in 2014 stelt een stedelijke ambtenaar vast dat alles nog steeds is zoals het in 2007 was. Er volgt overleg en in 2015 komen de partijen overeen dat er een bouwmisdrijf is, dat rechtgezet moet worden.

Korte tijd later dient de nieuwe eigenaar een aanvraag in voor verbouwing, maar die wordt in 2016 geweigerd.
In 2017 dient hij een nieuwe aanvraag in, die wél wordt goedgekeurd, en in 2019 is alles zoals het hoort.
Maar voor de periode 2014-2015 wordt de eigenaar vervolgd.

Er is daar weinig tegenin te brengen: de bouwovertreding is een feit en het staat ook vast dat de eigenaar in die periode huurinkomsten ontving van 10 appartementen.
Vermits misdaad niet mag lonen, besluit de rechter tot een beslaglegging op de huurinkomsten. 

De rechter oordeelt dat de eigenaar in die periode 40.000 euro aan huurgelden heeft ontvangen. Had hij de overtreding niet begaan, dan had hij – aldus de rechter – zowat 30.000 euro aan inkomsten kunnen ontvangen voor het commerciële pand en 4 appartementen. Bijgevolg wordt er beslag gelegd op 10.000 euro aan inkomsten uit misdaad.

Bijzondere verbeurdverklaring

De wettelijke basis voor deze beslaglegging ligt bij artikel 42 van het Strafwetboek. Die bepaling gaat over de bijzondere verbeurdverklaring. Door deze bepaling kan een smokkelaar bijvoorbeeld de auto waarmee hij goederen smokkelde, kwijtspelen.
Maar ook bij verhuring na een bouwmisdrijf kan de verhuurder dus zijn inkomsten kwijtspelen.
Het artikel bepaalt namelijk dat er een bijzondere verbeurdverklaring zal plaatsvinden, onder meer: op de vermogensvoordelen die rechtstreeks uit het misdrijf zijn verkregen, op de goederen en waarden die in de plaats ervan zijn gesteld en op de inkomsten uit de belegde voordelen.

In het bovenstaande geval berekende het Hof de vermogensvoordelen door de effectief geïnde inkomsten te verminderen met wat het pand had kunnen opbrengen, mocht het niet-verbouwd geweest zijn.

Maar het lijkt er op dat het Brusselse Hof daarmee ingaat tegen de visie van het Hof van Cassatie in een arrest van 2018.

Vermogensvoordeel

In het dossier dat voor het Hof van Cassatie kwam had de eigenaar enkele panden omgebouwd tot appartementen, zonder bouwvergunning. De rechtbank die over de zaak moest oordelen, stelde ook weer vast dat er een bouwmisdrijf was gepleegd, maar dit keer niet met de intentie om vermogensvoordelen te verwerven. Het stond namelijk vast dat de eigenaar die de panden verhuurde via een sociaal verhuurkantoor, meer inkomsten had kunnen verwerven als hij de panden verhuurd had zoals ze origineel waren.

De rechter was daarom ‘mild’ en sprak een bijzondere verbeurdverklaring uit van de totaliteit van de huurinkomsten, maar voor de helft met opschorting.

‘Stop’, zeiden de advocaten. ‘Dat klopt niet’. Als je aan de ene kant aanvaardt dat er geen intentie was om vermogensvoordelen te verwerven (omdat je aanvaardt dat de inkomsten groter hadden kunnen zijn zonder het misdrijf), dan kan je aan de andere kant ook geen vermogensvoordelen gaan verbeurdverklaren. En wel om twee redenen:
a) er was geen intentie, én
b) er was geen voordeel.

Maar het Hof van Cassatie leest de wet toch anders. In eerste instantie stelt het Hof dat artikel 42 van het Strafwetboek niet vereist dat er de intentie is om vermogensvoordelen te verwerven. Het loutere misdrijf is voldoende.

Bovendien zegt het artikel dat alle vermogensvoordelen die uit het misdrijf worden verkregen, verbeurd worden verklaard. De wet heeft het niet over ‘de netto-voordelen’.

Cassatie aanvaardt dus volledig de beslissing van de rechtbank.
Dat misdaad niet mag lonen, is dus evident. Maar het is nog niet duidelijk of je ermee ook verlies mag lijden.