Te goedkoop verkocht: belastbaar bij koper?

Te goedkoop verkocht: belastbaar bij koper?

De heer X koopt een woning van vennootschap A. Zijn vader was aandeelhouder van A. Volgens de fiscus is de woning verkocht voor een prijs onder de werkelijke waarde. Daarom wil de fiscus het voordeel in hoofde van X belasten als een divers inkomen. De rechtbank van Brussel fluit de fiscus terug.

Onder de waarde

Een bouwfirma verkoopt in de loop van 2010 enkele wooneenheden in een nieuw appartementsgebouw aan familieleden van een ex-aandeelhouder.
De BBI komt langs bij de bouwfirma en stelt vast dat de wooneenheden die aan die familieleden werden verkocht, van de hand gingen voor een prijs onder de gemiddelde prijs per vierkante meter nuttige oppervlakte betaald door niet-verbonden kopers.
De fiscus wil het voordeel dat op die manier behaald werd, belasten bij de kopers als een divers inkomen.

Eén van die familieleden die in het vizier ligt van de BBI, de zoon van de ex-aandeelhouder, werpt tegen dat hij de woning casco heeft gekocht en dat de prijs daarom veel lager is. Maar hij kan geen bewijzen aandragen van de kosten van afwerking. Zijn bezwaar wordt verworpen.

De zaak gaat vervolgens naar de rechtbank van eerste aanleg.

Wat zijn diverse inkomsten?

De rechtbank kijkt in eerste instantie naar de definitie van het begrip “diverse inkomsten”. Diverse inkomsten zijn winsten of baten, die zelfs occasioneel of toevallig, buiten het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid, voortkomen uit enige prestatie, verrichting of speculatie of uit diensten bewezen aan derden, daaronder niet begrepen normale verrichtingen van beheer van een privévermogen bestaande uit onroerende goederen, portefeuillewaarden en roerende voorwerpen.

De rechtbank meent dat deze bepaling de fiscus niet toelaat de belastingplichtige te belasten op hypothetische of toekomstige winst of baten. Het is niet voldoende dat er sprake is van een abnormale verrichting waarbij een voordeel werd genoten. Het voordeel moet zich ook volgens de rechtbank veruitwendigd hebben in winst of baten.

En in dit concrete geval is het voordeel dat de belastingplichtige volgens de fiscus genoten heeft, toekomstig en louter hypothetisch. Er was veruitwendiging van de winsten of baten op het ogenblik van de aankoop. Of het zich in de toekomst zal veruitwendigen (bv. door de doorverkoop) is onzeker.

Toch nog 2 bedenkingen

Hoewel de rechter de belastingplichtige gelijk geeft qua principe, stelt de rechter ook nog vast dat de belastingplichtige in realiteit minder had betaald dan wat er in de notariële akte stond. Dit prijsverschil vormt volgens de rechter een werkelijk voordeel en dat kan wel als een divers inkomen belast worden.

Bovendien is het merkwaardig dat de fiscus haar pijlen richt op de koper. In een situatie als deze laat het wetboek van de inkomstenbelastingen ook toe om naar de verkoper te stappen en de verkoper te belasten op het bedrag van het toegekende “abnormaal en goedgunstig voordeel”.

Detail - Finfacts

08.02.2021

Te goedkoop verkocht: belastbaar bij koper?

Te goedkoop verkocht: belastbaar bij koper?

Te goedkoop verkocht: belastbaar bij koper?

De heer X koopt een woning van vennootschap A. Zijn vader was aandeelhouder van A. Volgens de fiscus is de woning verkocht voor een prijs onder de werkelijke waarde. Daarom wil de fiscus het voordeel in hoofde van X belasten als een divers inkomen. De rechtbank van Brussel fluit de fiscus terug.

Onder de waarde

Een bouwfirma verkoopt in de loop van 2010 enkele wooneenheden in een nieuw appartementsgebouw aan familieleden van een ex-aandeelhouder.
De BBI komt langs bij de bouwfirma en stelt vast dat de wooneenheden die aan die familieleden werden verkocht, van de hand gingen voor een prijs onder de gemiddelde prijs per vierkante meter nuttige oppervlakte betaald door niet-verbonden kopers.
De fiscus wil het voordeel dat op die manier behaald werd, belasten bij de kopers als een divers inkomen.

Eén van die familieleden die in het vizier ligt van de BBI, de zoon van de ex-aandeelhouder, werpt tegen dat hij de woning casco heeft gekocht en dat de prijs daarom veel lager is. Maar hij kan geen bewijzen aandragen van de kosten van afwerking. Zijn bezwaar wordt verworpen.

De zaak gaat vervolgens naar de rechtbank van eerste aanleg.

Wat zijn diverse inkomsten?

De rechtbank kijkt in eerste instantie naar de definitie van het begrip “diverse inkomsten”. Diverse inkomsten zijn winsten of baten, die zelfs occasioneel of toevallig, buiten het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid, voortkomen uit enige prestatie, verrichting of speculatie of uit diensten bewezen aan derden, daaronder niet begrepen normale verrichtingen van beheer van een privévermogen bestaande uit onroerende goederen, portefeuillewaarden en roerende voorwerpen.

De rechtbank meent dat deze bepaling de fiscus niet toelaat de belastingplichtige te belasten op hypothetische of toekomstige winst of baten. Het is niet voldoende dat er sprake is van een abnormale verrichting waarbij een voordeel werd genoten. Het voordeel moet zich ook volgens de rechtbank veruitwendigd hebben in winst of baten.

En in dit concrete geval is het voordeel dat de belastingplichtige volgens de fiscus genoten heeft, toekomstig en louter hypothetisch. Er was veruitwendiging van de winsten of baten op het ogenblik van de aankoop. Of het zich in de toekomst zal veruitwendigen (bv. door de doorverkoop) is onzeker.

Toch nog 2 bedenkingen

Hoewel de rechter de belastingplichtige gelijk geeft qua principe, stelt de rechter ook nog vast dat de belastingplichtige in realiteit minder had betaald dan wat er in de notariële akte stond. Dit prijsverschil vormt volgens de rechter een werkelijk voordeel en dat kan wel als een divers inkomen belast worden.

Bovendien is het merkwaardig dat de fiscus haar pijlen richt op de koper. In een situatie als deze laat het wetboek van de inkomstenbelastingen ook toe om naar de verkoper te stappen en de verkoper te belasten op het bedrag van het toegekende “abnormaal en goedgunstig voordeel”.